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Interview mit Pino Sergio, CEO der WGF AGPino Sergio, CEO der WGF AG, im Gespräch mit maklerseite.de über Hypothekenanleihen.maklerseite.de: Herr Sergio, was für besondere Eigenschaften haben Hypothekenanleihen?
maklerseite.de: Welche Grundtypen gibt es? Worin unterscheiden sie sich? Sergio: Hypothekenanleihen unterscheiden sich vor allem darin, ob die Grundpfandrechte erst- oder nachrangig sind. Erstrangige Grundpfandrechte erlauben es den Anlegern, ihr Vermögen vor allen anderen Gläubigern aus dem Verkauf der Immobilien zurückzufordern, sollte der Emittent in Schwierigkeiten geraten. Bei nachrangigen Grundpfandrechten hingegen werden zuerst Gläubiger, z.B. Geld gebende Banken, befriedigt. WGF 6,35 % Hypothekenanleihen sind grundsätzlich erstrangig besichert. Die Attraktivität einer Hypothekenanleihe steht und fällt zudem mit der Qualität des zugrunde gelegten Immobilienportfolios. Wenn die Anleihen und der Emittent sich selbst einem regelmäßigen Rating unterziehen und die Papiere im Investmentgrade liegen, ist dies ebenfalls ein positives Abgrenzungsmerkmal, ebenso die mündelgeldtauglich der Anleihen. maklerseite.de: Welche Vorzüge haben Hypothekenanleihen gegenüber anderen Anlageformen? Sergio: Sie bedienen ausgewogen die drei Kernanliegen vieler Anleger: Sicherheit, Verfügbarkeit und hohe Verzinsung. Gegenüber Anlageformen wie Fest- oder Tagesgeld, Staatsanleihen oder Pfandbriefen bieten sie eine attraktivere Verzinsung. Hypothekenanleihen sind in der Regel börsenhandelbar, somit ist der Anleger flexibel in seiner Liquidität. Im Vergleich zu Aktien bieten sie eine schwankungsarme konstante Wertentwicklung. Anleihen versprechen in der Regel eine hundertprozentige Rückzahlung zum Laufzeitende. Den herausragenden Vorteil sehe ich in erster Linie darin, dass diese Anlage ein Inflationsschutz ist. Es ist eine indirekte Anlage in reale Werte - in Immobilien. Gegenüber dem direkten Investment in Immobilien bleibt der Anleger flexibel und setzt nicht die gesamten Ersparnisse auf ein Pferd. maklerseite.de: Welche Vorteile ergeben sich für Finanzmakler und Finanzvermittler durch die Zusammenarbeit mit der WGF AG? Sergio: Wir stellen Partnern ein Vertriebsmodell zur erlaubnisfreien Nachweisvermittlung und damit KWG-konformen Zuführung potentieller Anleger an die WGF AG bereit. In vielen bereits geführten Gesprächen mit potentiellen Partnern erhalten wir eine sehr positive Resonanz auf dieses Partnermodel und konnten bereits etliche neue Finanzmakler und Finanzvermittler, aber auch ganze Maklerpools gewinnen. Wir bieten den Finanzmaklern und - vermittlern mit WGF 6,35% Hypothekenanleihe eine Möglichkeit, bereits bestehende Produkten im Vorsorgebereich und in der Fondsanlage weiter zu diversifizieren. maklerseite.de: Stichwort Sicherungsvermögensfähigkeit: Was zeichnet Hypothekenanleihen hier besonders aus und warum? Sergio: Hypothekenanleihen, die als sicherungsvermögensfähig begutachtet sind, eigen sich für den Deckungsstock von Versicherungen und Pensionsfonds. Das Versicherungsaufsichtsgesetz schreibt vor, dass die dem Sicherungsvermögen unterliegenden Anlageprodukte besonders große Sicherheit und Rentabilität gewährleisten müssen, bei jederzeitiger Liquidität. Viele Versicherer haben momentan zu kämpfen mit dem Erzielen auskömmlicher Renditen. Die Zinskupons öffentlich-rechtlicher Emittenten liegen mittlerweile weit unterhalb der versprochenen Garantieverzinsung aus vielen Altverträgen, daher dürften sicherungsvermögensfähige hoch verzinste Hypothekenanleihen als alternative Anlageform begrüßt werden. maklerseite.de: Kurz beschrieben: Wie funktionieren Hypothekenanleihen? Sergio: Die Anlagegelder werden in ausgewählte Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert. Die Immobilienkäufe erfolgen anhand einer umfassenden Bewertung und entsprechend den Investitionskriterien des Wertpapierprospekts. Mit dem Erwerb der Objekte werden Grundpfandrechte an diesen Immobilien zugunsten der Anleger eingetragen. Nicht investiertes Kapital unterliegt einer externen Mittelverwendungskontrolle. Der Wert der Objekte wird durch aktives Asset Management und durch Sanierungen gesteigert. Die Mieteinnahmen der im Bestand befindlichen Immobilien stellen die jährliche Verzinsung der Hypothekenanleihen sicher. Wenn die Immobilien nach der baulichen Optimierung und Leerstandsabbau weitgehend vollvermietet sind, werden sie zu attraktiven Portfolios gebündelt, gehandelt und gewinnbringend veräußert. Die resultierenden Gewinne sichern die hundertprozentige Rückzahlung des Anlagekapitals nach Ablauf der Laufzeit. maklerseite.de: Für welchen Anlagetyp sind Hypothekenanleihe geeignet? Warum? Sergio: Hypothekenanleihen sind ein optimales Investment für sicherheitsorientierte Anleger, die sich nicht mit den schmalen Erträgen aus Sparbüchern oder Festgeldanlagen zufriedengeben möchten und die eine feste Verzinsung deutlich oberhalb der langfristigen Inflationsrate anstreben. Aber auch für spekulative Anleger eignen sie sich als konservative Depotbeimischung. Die Anlageform ist bei Privatanlegern als auch bei Institutionelle Investoren beliebt. Unter unseren Anlegern befinden sich beispielsweise Makler, e-Commerce-Händler, Geschäfts- und Direktbanken sowie Sparkassen und sonstige Finanzdienstleister, Vermögensverwalter, Family Offices, Fonds und Versicherungen. maklerseite.de: Wie wichtig ist die Laufzeit einer Anleihe? Sergio: Vor allem in wirtschaftlich unsicheren Zeiten werden mittlere Laufzeiten wegen der guten Überschaubarkeit von Investoren geschätzt. Anleihen mit längeren Restlaufzeiten sind einem Kursrisiko durch die Ungewissheit über die zukünftige Zinsentwicklung ausgesetzt. In Niedrigzinsphasen wie aktuell kann ein Investment in längerfristige Rentenpapiere zu deutlichen Kursrückgängen führen wenn Zinsen künftig steigen. Hypothekenanleihen haben mittlere Fälligkeiten von zumeist fünf bis sieben Jahren und ein vorzeitiger Verkauf ist i.d.R. durch die Börsenhandelbarkeit möglich. So wird die Gefahr minimiert, dass die positive Spreadentwicklung vom allgemeinen Zinsanstieg und den einhergehenden Kursverlusten konterkariert wird. Denn ähnlich wie bei vergleichbaren Anleihen besteht für den Anleger bei steigenden Zinsen die Gefahr, dass der Kurs der Hypothekenanleihe fällt. Umgekehrt hat der Anleger die Chance, bei fallenden Zinsen an steigenden Kursen zu partizipieren. Allerdings werfen Hypothekenanleihen selbst bei fallenden Renditen mehr ab als Staatsanleihen und Geldmarktfonds. Angesichts der absehbaren Inflationsgefahren und der daraus resultierenden Verlustrisiken bei Staatsanleihen sollten vor allem Privatanleger nach Zinsinvestments Ausschau halten, die schon heute eine deutlich höhere Rendite abwerfen, eine spürbar kürzere Laufzeit haben und deren nachweisbare Schuldnerqualität für eine pünktliche Zinszahlung und Tilgung spricht. maklerseite.de: Warum lohnt sich eine Investition in „deutsche“ Hypothekenanleihen? Sergio: Der deutsche Immobilienmarkt ist chancenreich. Dafür gibt es vielfältige Gründe. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich durch eine konstante Wertentwicklung ohne Übertreibungen aus, was auch institutionelle Investoren lockt. Die Nachfrage nach Wohnraum nimmt zu. So steigt die Lebenserwartung permanent und es gibt immer mehr Singlehaushalte. Die sich immer deutlicher abzeichnende Versorgungslücke und die Altersvorsorge durch den Kauf von Eigentum führt zur Aufwertung vermarktungsfähiger Wohnungsbestände, ebenso der Rückgang an Baugenehmigungen und der damit entstehende Nachfrageüberhang. Nach Berechnungen des Immobilienverbands Deutschland sind die Nettokaltmieten zwischen 2002 bis 2007 um 8,2 % gestiegen und selbst in den Krisenjahren 2008/2009 um je1 %. Auch für die kommenden Jahre geht der Verband davon aus, dass Wohnraum in Deutschland teurer wird, wobei Mieten in den Großstädten weitaus stärker anziehen. Die Folgen des langfristigen Bevölkerungsrückgangs werden aufgrund von Veränderungen der Altersstruktur und der sich wandelnden Wohnansprüche erst verspätet zum Tragen kommen. Im alten Bundesgebiet kann man noch bis etwa zum Jahr 2030, in den neuen Ländern bis 2015 mit einer Zunahme der Privathaushalte und infolgedessen mit wachsendem Wohnraumbedarf rechnen, nach Prognosen des Statistischen Bundesamts und Empirica. Das Thema Nachhaltigkeit tut sein übriges. Untersuchungen ergeben, dass der Ertrag eines grünen Gebäudes bei Weitem höher sind als die Mehrkosten beim Bau. Allein die Einsparung bei den Energiekosten reicht aus, um die höheren Baukosten zu decken. Dessen ungeachtet bringt die ökologische Bauweise dem Eigentümer weitere Vorteile. Es lassen sich höhere Mieten durchsetzen und Betriebskosten senken. Das gilt auch für die Sanierung älterer Wohngebäude. Von den rund 39 Millionen Wohneinheiten in Deutschland sind rund 75 Prozent vor mehr als 40 Jahren alt und wurden seither nicht oder unzureichend modernisiert. Generell werden die Renovierungskosten über- und Einsparwirkungen unterschätzt. Eine sehr gute energetische Sanierung lässt sich bei einem typischen Einfamilienhaus aus den siebziger Jahren mit einem Aufwand von rund 50.000 Euro realisieren. Die Einspareffekte beim Energieverbrauch liegen dann bereits bei 60 Prozent und mehr. Bei der derzeitigen Energiepreisentwicklung dürften sich die Amortisationszeiträume künftig deutlich verkürzen. maklerseite.de: Herr Sergio, vielen Dank für das Gespräch. |
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